Die Grunderwerbsteuer ist eine der wesentlichsten Transaktionskostenpositionen im deutschen und österreichischen Immobilienrecht: Bei einem Steuersatz von bis zu 6,5% (in Bayern und Sachsen: 3,5%; in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen: 6,5%) kann die GrESt auf eine große Immobilientransaktion einen zweistelligen Millionenbetrag ausmachen. Der Share Deal — der Erwerb von Gesellschaftsanteilen an einer grundbesitzhaltenden Gesellschaft anstelle des direkten Kaufs der Immobilie — ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen eine GrESt-Vermeidung, da kein unmittelbarer Eigentumsübergang am Grundstück stattfindet. Die Reform des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) durch das Jahressteuergesetz 2021 (JStG 2021) hat die Rahmenbedingungen für Share Deals erheblich verschärft — ohne sie zu eliminieren. Für institutionelle Transaktionsparteien ist die differenzierte Kenntnis des reformierten Regelwerks essenziell.
Die Rechtslage vor der Reform: Das 95%-Modell
Bis zur Gesetzesänderung am 1. Juli 2021 galt im deutschen GrEStG folgende Grundstruktur: Der Erwerb von mindestens 95% der Anteile an einer grundbesitzhaltenden Personengesellschaft (§ 1 Abs. 2a GrEStG) oder Kapitalgesellschaft (§ 1 Abs. 3 GrEStG) löste Grunderwerbsteuerpflicht aus. Durch die Konstruktion, dass ein Käufer nur 94,9% der Anteile erwarb und die restlichen 5,1% bei einem Co-Investor oder der Altgesellschaft verblieben, konnte die Grunderwerbsteuerpflicht unter § 1 Abs. 3 GrEStG vermieden werden — solange der Käufer keine Verwertungsbefugnis im Sinne von § 1 Abs. 2 GrEStG erlangte. Diese Struktur war rechtlich robust, aber legislative Kritik wegen vermeintlicher Steuerumgehung war über Jahre anhaltend.
Die Reform 2021: Absenkung der Schwellenwerte
Das Jahressteuergesetz 2021 (in Kraft ab 1. Juli 2021) modifizierte die zentralen Schwellenwerte des GrEStG fundamental:
§ 1 Abs. 2a GrEStG (Personengesellschaften): Die Steuerbarkeitsgrenze wurde von 95% auf 90% der Gesellschaftsanteile abgesenkt. Neu eingeführt: eine erweiterte Behaltensfrist für die verbleibenden 10%+ der Anteile von nunmehr 10 Jahren (bisher: 5 Jahre). Werden innerhalb von 10 Jahren mehr als 90% der Anteile auf neue Gesellschafter übertragen, tritt GrESt-Pflicht ein.
§ 1 Abs. 2b GrEStG (Kapitalgesellschaften — neu): Die Reform führte erstmalig einen § 1 Abs. 2b GrEStG ein, der auf Kapitalgesellschaften analoge Grundsätze wie § 1 Abs. 2a für Personengesellschaften anwendet: Übergang von mindestens 90% der Anteile innerhalb von 10 Jahren auf neue Gesellschafter löst GrESt aus. Dies schloss eine bisherige Regelungslücke, durch die Kapitalgesellschaftsstrukturen (GmbH, AG) bei mehrstufigen Share Deals einen Vorteil gegenüber Personengesellschaftsstrukturen hatten.
§ 1 Abs. 3 GrEStG (Anteilsvereinigung): Die Steuerbarkeitsgrenze für die Vereinigung von mindestens 95% der Anteile in einer Hand wurde auf 90% abgesenkt. Damit ist die Haltestruktur mit einem 10,1%- Co-Investor (anstelle des früheren 5,1%-Modells) die neue Mindestschwelle für GrESt-Optimierung — vorausgesetzt der Co-Investor ist unabhängig und die wirtschaftliche Inhaberschaft liegt nicht beim Haupterwerber.
Gestaltungsoptionen nach der Reform
Die Reform 2021 hat Share Deals nicht eliminiert, sondern die Gestaltungsanforderungen erhöht. Weiterhin valide Strukturierungsansätze unter dem neuen Recht:
Echte Co-Investor-Struktur mit 10%+ Beteiligung: Der Erwerber erwirbt 89,9% der Anteile; ein unabhängiger Co-Investor hält dauerhaft 10,1% und ist wirtschaftlich an Chancen und Risiken der Immobilie beteiligt. Der Co-Investor darf weder wirtschaftlich noch rechtlich ein verlängerter Arm des Erwerbers sein — andernfalls droht die Steuerumgehungs-Anwendung nach § 42 AO (Gestaltungsmissbrauch).
Ratenweise Anteilsübertragung über die 10-Jahres-Frist: Für Erwerber, die langfristig Vollkontrolle anstreben, ist eine gestaffelte Übertragung möglich: Erwerb von 89,9% im Zeitpunkt T=0, Erwerb der restlichen 10,1% nach Ablauf von 10 Jahren (T=10). Dies setzt voraus, dass der Co-Investor die Laufzeit akzeptiert — in der Praxis oft durch Kaufoptionen, Put-Optionen oder Preferred-Return-Strukturen sichergestellt.
Asset Deal für GrESt-Reform-resistente Strukturen: Für Transaktionen, bei denen die Gestaltungskosten der Share-Deal-Struktur (Co-Investor-Suche, Haltefristen, Compliance) den GrESt-Vorteil übersteigen, ist der direkte Asset Deal unter Inkaufnahme der GrESt die transparentere und operativ einfachere Alternative.
§ 42 AO — Gestaltungsmissbrauch und Anti-Avoidance
Die zentrale steuerrechtliche Herausforderung des Share Deals nach der Reform ist die Abgrenzung zwischen legitimer Steuergestaltung und Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO. Die Finanzverwaltung und Finanzgerichte legen zunehmend strenge Maßstäbe an: Ein Co-Investor ohne eigenes wirtschaftliches Interesse an der Immobilie, der lediglich als formale Beteiligungsbrücke fungiert, wird als Gestaltungsmissbrauch qualifiziert, mit der Rechtsfolge, dass GrESt so erhoben wird, als hätte der Haupterwerber 100% erworben. Für die Praxis bedeutet dies: Due Diligence des Co-Investor-Arrangements, wirtschaftliche Substanz des Co-Investor-Engagements (Risikobeteiligung, keine Absicherung durch Call-Optionen ohne Marktkonformität) und steuerrechtliche Dokumentation der Fremdüblichkeit (arm's-length-Prinzip).
Grunderwerbsteuer im internationalen Kontext: Österreich und die Niederlande
Das deutsche GrEStG-Share-Deal-Regime hat Parallelen in anderen Jurisdiktionen. In Österreich gilt seit der Grunderwerbsteuerreform 2016 eine analoge Anteilsvereinigungsgrenze von 95% (für Kapitalgesellschaften); Share Deals unterhalb dieser Schwelle sind grunderwerbsteuerfrei. In den Niederlanden wurde 2021 die Grunderwerbsteuer (Overdrachtsbelasting) für kommerzielle Immobilien auf 10,4% angehoben — während Share Deals unter der Beteiligungsgrenze von 33,33% GrESt-frei bleiben. Für grenzüberschreitende Immobilientransaktionen mit Beteiligungen in mehreren Jurisdiktionen ist eine koordinierte Analyse der jeweiligen Share-Deal-Regime essenziell.
Marktentwicklung und Praxisausblick
Die Reform 2021 hat Share Deals in Deutschland nicht aus dem Markt gedrängt: Im Segment institutioneller Großtransaktionen (Volumen >€50 Mio.) sind Share Deals weiterhin die dominante Transaktionsform. Die erhöhten Gestaltungsanforderungen haben jedoch den Anteil strukturell einfacherer Transaktionen, die als Asset Deal abgewickelt werden, erhöht. Für Transaktionsparteien, die erhebliche GrESt-Belastungen vermeiden wollen, bleibt der Share Deal das wichtigste Optimierungsinstrument — erfordert aber sorgfältigere steuerrechtliche und gesellschaftsrechtliche Strukturierung als vor 2021.